Para comprender la situación inmobiliaria en Venezuela se deben tomar en cuenta tres ejes del mercado: arrendamiento, vivienda primaria y vivienda secundaria.
En materia de arrendamiento existe un violación del derecho constitucional a la propiedad privada, puesto que el dueño del inmueble está limitado a la venta del mismo si está en condición de alquiler; las viviendas primarias, en su mayoría construidas por la Gran Misión Vivienda, no responden a la demanda de los venezolanos, ya que el sector privado se encuentra paralizado; y las viviendas secundarias son objeto de una valorización distorsionados entre múltiples precios del dólar, producto de un control cambiario.
Tal observación es realizada por Aquiles Martini, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, para quien la deformación del mercado, es sólo una arista del fracaso del modelo económico.
“Ya hemos pasado por devaluaciones, inflación y políticas erradas. La única diferencia en este caso es que anteriormente el sector productivo, la empresa privada, estaba fortalecida y por mucho tiempo amortizó el problema.
Hoy en día está minimizada”, precisó el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, quien acotó que la economía también se ve afectada por los más de dos millones de personas pertenecen a las nóminas de instituciones públicas y el desvío de profesionales a la economía informal, que comprende el 40% de la población. “Esa fórmula no es buena y se debe reactivar el sector privado, a fin de maximizar a futuro los recursos, darle una esperanza al venezolano”..
Al realizar un análisis sobre la situación del mercado inmobiliario detalló que en materia de alquiler es importante recordar que la Ley de Arrendamiento y Vivienda “acabó y cercenó” la posibilidad de los venezolanos para conseguir una vivienda en alquiler. “Nadie quiere alquilar, ante la imposibilidad de recuperar la propiedad”.
A juicio de Martini se aprecia una clara violación al derecho a la propiedad privada, ya que se han cerrado los canales para que el propietario recupere su vivienda en alquiler.
Al consultarle si manejan índice de familias en condición de arrendamiento, refirió que según declaraciones del diputado Diosdado Cabello, se trata de 750 mil unidades de vivienda en alquiler, lo cual representaría un 20% de la población venezolana. A esto se deben incluir las familias que viven en condiciones de precariedad y los “arrimados”.
Refirió que los reportes recibidos en vivienda primaria son a través de la Gran Misión Vivienda, que a su juicio representa un gran fracaso. “Más allá de la cifra oficial del Gobierno siguen sin atender la necesidad habitacional. De una meta de 400 mil viviendas para el 2014, han entregado a la fecha 83 mil, en el entendido de que esa cifra es comprendida en dos de sus tercios por viviendas remozadas, adaptación de hábitat y sustitución de ranchos por casas, por tanto no responde al déficit habitacional”, comentó.
En su opinión es el venezolano de clase media el más afectado en materia habitacional, ya que la clase alta cuenta con recursos para adquirir viviendas, y la clase baja es atendida por el Gobierno.
Al consultarle sobre la efectividad de las políticas hipotecarias, indicó que no son suficientes, puesto que el tope del crédito de Ley de Política Habitacional es de Bs. 500.000, lo cual no permite comprar una vivienda.
El tope en los fondos obligatorios de la banca es de Bs. 2.200.000, para lo cual la persona debe ganar cerca de Bs. 70 mil, o aproximadamente 15 salarios mínimos, “pero ¿quién los gana?”, se preguntó.
Para Martini esta crisis es producto de un complejo escenario. No sólo les afecta la falta de materiales de construcción, sino también el problema en materia de tierras urbanizadas, ya que les resulta ilógico construir vivendas en terrenos sin agua, transporte, vialidad y otros servicios.
Otra de las causas sería la falta de financiación “¿De dónde se obtiene el dinero si han espantado al inversionista?”, se preguntó.
Advirtió que Venezuela es un país poco atractivo en materia inmobiliaria, entre otras razones por el “famoso exprópiese”.
En los tribunales de la República reposan más de 40 mil juicios por casos de desalojo o deseo de recuperación de propiedad no resueltos.
Ante la figura del desalojo Martini agregó: “Con el proceso de desalojo no queremos decir que se debe tirar la gente a la calle. Pero tampoco puede ser posible que no haya forma para que el propietario recupere su vivienda, sin importar qué razón, justificada o no, que esté en la ley o no, hasta tanto el gobierno no le ubique una vivienda nueva o refugio al inquilino”.
Tras esta explicación señala que el escenario inmobiliario está “estancado”.
Sector sin legislaciones claras
Describió el marco legal inmobiliario como “nulo, punitivo y coercitivo”.
A juicio de Martini existe un irrespeto y violación de los derechos constitucionales de los venezolanos, y en particular de los inversionistas.“Es violatorio tener una propiedad o terreno y que luego nos la arrebaten, porque tampoco la pagan… Todos podemos entender que por el bien colectivo existan las expropiaciones, pero para eso debe haber un pago justo”, añadió.
El aparente espíritu legal en la materia inmobiliaria que hace ver al dueño del inmueble como malo y a los inquilinos como las víctimas, resulta inaceptable para el presidente de la cámara, quien refirió que la relación entre propietario e inquilino debe ser como un matrimonio, un acuerdo legal y equitativo.
Según cifras del Banco Central de Venezuela (BCV) se han registrado 18 trimestres de caída del sector inmobiliario, lo cual se traduce en cuatro años y medio de paralización.
De 80 mil viviendas que se construyeron entre 2008 y 2009, el presente año no se lograrán ni siquiera 20 mil.
A esto agregó que por inversión en viviendas en alquiler, se les prohíbe obtener una ganancia anual superior al 3%, y ellos deben pagar al banco 20% de interés.
Arrendamiento comercial
Sobre la Ley de Arrendamiento Comercial, que entró en vigencia cinco meses atrás, dijo que este es un texto producto del diálogo. “Si bien es cierto que es una ley que pone parámetros y límites son vivibles y soportables. Se entendió la viabilidad económica que deben tener los locales comerciales, pero también el resguardo de los comerciantes, el respeto a la propiedad”.
Agregó que es una de las pocas leyes que trata sobre la voluntad de las partes, es decir, permite a las partes ponerse de acuerdo por encima del mismo gobierno.
Sin embargo, el sector inmobiliario aún espera la presentación, por parte de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (Sundee), de la metodología por la cual se valorarán los locales comerciales.
Explicó que ante este retardo las notarías no reciben los documentos de arrendamiento y por ende se celebran convenios acordados, fuera de la ley. El sector inmobiliario espera la metodología propuesta por la entidad gubernamental para adaptarse a esta.
